Comprar una propiedad directamente con el dueño (FSBO).

Posted by Jose Luis Herrera

By: Florida New Dream Corp.

NOTA: “FSBO” es la abreviación de la frase en inglés de “For Sale By Owner, que traducida al español significa “Para la venta por el dueño”. Por razones de familiaridad, en esta publicación vamos a usar la abreviación en inglés, FSBO. Otra forma de ampliar tu búsqueda es visitar FSBO, es decir, casas que están siendo vendidas directamente por sus dueños.

Es imposible saber cuántos vendedores se aventuran como FSBO, pero la mayoría de las estimaciones lo ubican cerca del 5% de todas las casas a la venta en Estados Unidos.

En condiciones normales, esas son casas que tu Agente de Bienes Raíces no te mostrará. Existen leyendas urbanas donde Agentes le piden al comprador firmar un acuerdo de representación, para luego negociar en privado con el vendedor el pago de alguna comisión; pero esto es contrario a la Ley de Bienes Raíces de Florida y el Código de Ética de los Realtors. En caso de que tu desees que tu Agente incluya propiedades FSBO en tu búsqueda de casas, debes hablarlo desde el inicio.

En muy pocos casos los FSBO pueden ahorrarte dinero, en el sentido que el vendedor haya subestimado la casa o esté dispuesto a compartir contigo el ahorro de la comisión. Pero nunca puedes contar con eso. Generalmente, los vendedores hacen el esfuerzo de la publicidad y muestran sus casas, con la intención de no compartir nada de sus ganancias.De hecho, la mayoría de los vendedores FSBO tienen retrasos con su hipoteca y otras deudas, y están tratando de ahorrar cada centavo y evitar el estigma del Short Sale o el Foreclosure. Un buen agente de listado les diría -simplemente- que necesitan ir con su prestamista y hacer un Short Sale. Entonces, tratar de arreglar las cosas en una venta FSBO se convierte en una situación problemática para ambas partes. En nuestra experiencia, vemos que la gran mayoria de esas ofertas se cancelan porque el vendedor no investigó sus costos de cierre, y no puede cerrar por falta de fondos.

El rol de tu agente en la compra de un FSBO.

Normalmente, la mayoría de los agentes no buscan FSBO, porque la mayoría de los FSBO tienen un precio incorrecto, lo que incluye una carga de problemas éticos que surgen al tratar con un vendedor que tiene poca idea de cual es la temperatura del mercado, el proceso de vender bienes raíces y todo lo que está involucrado legalmente.

Por lo tanto, tú debes decidir de antemano si deseas que tu agente te muestre FSBO. Una opción es hacer la búsqueda tú mismo, utilizando los recursos que te indicamos más abajo. En todo caso, si tú ves un anuncio FSBO que luce interesante, lo más inteligente es hablar con tu agente, antes de visitar la casa.

Eso le permite al agente lidiar con el importante tema de cómo y cuánto le van a pagar. Tu agente llamará al vendedor FSBO y le preguntará si «cooperará» con respecto a la comisión (eso significa pagar la porción de la comisión que el agente del vendedor le pagaría al agente del comprador, que en promedio sería el 2½%). No te sorprendas si la respuesta es no. Tu agente luego regresará contigo y revisaran la comisión, para ver si tú estás dispuesto a pagarla. Tu deberías acordar la tarifa por adelantado.

Encontrar casas FSBO.

Como los vendedores FSBO no están representados por corredores de bienes raíces, no tienen acceso a la base de datos MLS (a menos que hayan hecho un esfuerzo especial para encontrar y pagarle a un corredor por la discreta tarea de listar la casa). Eso significa que tu encontrarás la mayoría de los FSBO en sitios web independientes (como los que se muestran a continuación) o anunciado por medios más tradicionales (periódicos locales o carteles en los jardines).

Manejar las diferentes personalidades y niveles de habilidad de los vendedores FSBO.

Un vendedor FSBO no tiene un agente para educarlo sobre la realidad del mercado inmobiliario y que actúe como un amortiguador en la negociación con los compradores. Eso significa que el éxito de comprar una casa de un FSBO —desde establecer un precio hasta cerrar el trato- depende en gran medida de la personalidad del vendedor, y su conocimiento y habilidades del negocio inmobiliario.

En el mejor de los casos, tú puedes encontrar un vendedor d FSBO que sea imparcial, quizás un abogado o profesional inmobiliario retirado, que no ve razón para solicitar ayuda adicional para un proceso familiar. En el peor de los casos, tu puedes encontrar un vendedor que se considera a sí mismo un sabelotodo o un tóxico total, que tiene sobre preciada la casa, que se niega a discutir comisiones y cancela la venta en el momento en que tu mencionas las inspecciones o reparaciones. A veces, el más experto de los vendedores entra en estas negociaciones con base a sus emociones.

Comprar un FSBO sin agente.

Si tu aún no tienes o no quieres un agente, puedes comprar un FSBO por ti mismo, pero debes estar preparado para una curva de aprendizaje empinada. A menos que ustedes ya sean amigos, un vendedor astuto podría tratar de aprovecharse de ti. Y cualquier trato puede enredarse en desacuerdos. Hay una posibilidad razonable de que ustedes sean amigos o conocidos, por ejemplo, el vendedor te comenta su intención de vender la casa antes de publicarla; en todo caso, tú vas a necesitar un contrato de venta estándar por escrito para protegerlos a ambos.

Si ahorrar dinero es una preocupación clave, tú debes considerar contratar a un Agente de Bienes Raíces para ciertas partes de la transacción. Unas pocas horas de consejos pueden ahorrarte muchos de dolores de cabeza y gastos posteriores. Una opción es contratar a un Agente de Bienes Raíces para que te sirva de entrenador; pídale que te dé un formulario de Contrato de Compra Standard, que los protege, simultáneamente, a ti y al vendedor. El Agente también puede explicarte cómo completar el formulario por ti mismo y luego revisar tu trabajo.

Y hagas lo que hagas, nunca avances sin los servicios de un Agente Bienes Raíces que te ayudará a guiarte hacia el cierre.

Si ningún agente está involucrado en un FSBO, todavía se requiere la Divulgación del Vendedor acerca de la Propiedad. En todo caso, debes traer un inspector de propiedades profesional, para evaluar la condición física de la propiedad.

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