By: ERICK FUENTES, 7 MARZO, 2019 / Escuela de Riquezas

Una de las ventajas más poderosas en la inversión en bienes raíces es el apalancamiento financiero. Se genera mediante el uso de capital prestado como su fuente de financiamiento cuando invierte. Esto le permite comprar un activo mucho más grande y aumentar el retorno potencial de su inversión del que podría si tuviera que pagar el 100% del precio de compra por adelantado. Esto le permite ganar dinero con el dinero de otras personas. De hecho, es algo sorprendente para los nuevos inversionistas que cuanto menos efectivo invierta, mayor será su apalancamiento y su rendimiento, tanto de la apreciación de la propiedad como de los ingresos por alquileres.

El poder del apalancamiento

En principio, muchas personas entienden el poder del apalancamiento, pero no están muy claras acerca de cómo se desarrolla en la práctica. Considere este ejemplo: un inversionista tiene $ 50,000 para destinar a bienes raíces de alquiler para una sola familia. Hay una serie de opciones sobre cómo usar este capital, incluyendo:

• Opción 1: comprar una propiedad de $ 50,000 por dinero en efectivo. Este enfoque no produce apalancamiento.
• Opción 2: destine los $ 50,000 a la compra de una propiedad de $ 100,000, utilizando el financiamiento como un préstamo hipotecario bancario para cubrir los otros $ 50,000. Esto produce un apalancamiento del 50%.
• Opción 3: destine los $ 50,000 a la compra de dos propiedades de $ 100,000, nuevamente utilizando el financiamiento para cubrir el resto del precio de compra. Esto produce un apalancamiento del 75% y distribuye sus ganancias y riesgos potenciales en dos propiedades.

Si los valores de la propiedad aumentan un 6%, el inversionista logra estas ganancias basándose solo en la apreciación:

• Opción 1: valor de propiedad de $ 53,000 para una ganancia de $ 3,000 sobre el efectivo invertido.
• Opción 2: valor de propiedad de $ 106,000 para una ganancia de $ 6,000 sobre el efectivo invertido.
• Opción 3: valor de la propiedad de $ 212,000 para una ganancia de $ 12,000 sobre el efectivo invertido.

Gracias al principio de apalancamiento, cada una de estas devoluciones puede realizarse utilizando los mismos $ 50,000. En otras palabras, cuanto más apalancamiento utiliza un inversionista, mayor es la ganancia potencial de la apreciación de activos. Los inversores unifamiliares experimentados saben que no todas las propiedades hacen dinero, especialmente a corto plazo. El uso del apalancamiento para diversificar su cartera y comprar más propiedades también crea un entorno en el que reduce el riesgo general de pérdida de vacantes, disminución de valor, mejoras de capital, etc.

Las condiciones óptimas para el apalancamiento

El concepto de apalancamiento en la inversión en bienes raíces es más efectivo cuando los valores de la propiedad y los alquileres están aumentando. Afortunadamente para los inversores inmobiliarios, esas condiciones prevalecen en la mayoría de las áreas en todo el país hoy en día. Sin embargo, si los valores y / o los alquileres se estancan o disminuyen, la ventaja proporcionada por el apalancamiento puede desaparecer rápidamente a medida que los pagos de su préstamo aumentan el costo de la propiedad. Esta realidad hace resaltar la importancia de dos prácticas clave para los inversores apalancados.

El primero es realizar una completa diligencia debida sobre el entorno de inversión. ¿Cómo han evolucionado los valores de propiedad en el área? ¿Qué factores conocidos, como la llegada o la salida de un empleador importante, influirán en la economía en los próximos meses, años y décadas? ¿Cuáles son las expectativas para la economía regional y nacional más amplia para el futuro previsible? Las respuestas a estas y otras preguntas relacionadas son críticas.

La segunda práctica clave es desarrollar una estrategia de inversión sólida. ¿Es este un juego a corto o largo plazo? Si es una táctica a corto plazo, ¿qué factores señalarán que es hora de salir? Si el objetivo es obtener ganancias a largo plazo, ¿qué se puede hacer para “capear las tormentas” que probablemente ocurran?

Usando el apalancamiento sabiamente

Para asegurarse de que el apalancamiento funcione para usted y no contra usted, tenga en cuenta estos consejos:

• Sea conservador en su expectativa de apreciación. El hecho de que los valores de la propiedad y los alquileres hayan aumentado un 5% anual en su área objetivo en los últimos años no significa necesariamente que lo harán este año o en los próximos años. Es mucho más seguro construir su estrategia financiera alrededor de una expectativa ligeramente menor y luego sorprenderse gratamente si los rendimientos son más altos de lo que anticipó.
• Obtenga un pago con el que pueda vivir. La idea de adquirir una propiedad unifamiliar con poco dinero puede ser atractiva, pero la obligación mensual más alta puede convertirse en un problema en el futuro, especialmente si tiene un mes o dos de vacantes inesperadas. Es importante encontrar el balance correcto entre su pago inicial y su pago mensual.
• Mantenga su enfoque en el flujo de efectivo. Con la compra de propiedades de alquiler, los detalles de la transacción son importantes. Sin embargo, también lo es la operación en curso de la propiedad. ¿Puede mantener la casa ocupada y con un alquiler que cubra sus costos? Las respuestas a ambas preguntas deben ser afirmativas si desea obtener un beneficio.

Si se usa correctamente, el apalancamiento es una de las mejores formas de aumentar el patrimonio neto de sus bienes raíces. Y, afortunadamente, los nuevos inversores no tienen que hacerlo solos. En Escuela de Riqueza hay muchos recursos disponibles para aprender más sobre inversiones, y muchos expertos que pueden ayudarlo a llevar su proceso correctamente mientras minimiza su riesgo. Luego, equipado con propiedades que proporcionan un flujo de caja positivo y una mejor comprensión del negocio, puede comenzar a aprovechar al máximo el apalancamiento para ampliar su cartera.